中古区分マンションを現金で2戸購入し、3戸目で融資を使った理由

不動産投資を始めるとき、現金で買うべきか、融資を使うべきか。多くの投資家が一度は悩む問題です。

私は現在、中古区分マンションを3戸保有しています。最初の2戸は現金、3戸目は金融機関の融資を使って購入しました。

この記事では、なぜ最初から融資を使わなかったのか、なぜ途中から使うようになったのか、そして現金購入と融資購入をどう使い分けているのかを、実体験をもとにお伝えします。

最初に購入したのは300万円台の中古区分マンションです。融資で買う方法が一般的に紹介される中、私は最初の2戸を現金で購入しました。

法人を立ち上げたばかりだったため、まずは家賃収入を確保し、賃貸経営の土台を固めることを優先したからです。

数百万円クラスの区分マンションは、そもそも家賃収入が大きくありません。そこに毎月の返済が加わると、手残りはかなり少なくなります。「まずは手残りの厚い物件を持つ」というのが、当時の基本方針でした。

実際に感じたメリットは、次の3点です。

ただし、融資を使わないからといって調査を省いてよいわけではありません。築年数、管理状況、賃貸需要、修繕リスクの確認は、現金でも融資でも同じように必要です。

次のモデルケースで考えてみます。

※説明用のモデルケースであり、実際の所有物件とは異なります。空室損失、突発的な修繕費、購入時の諸経費、税金は含めていません。

年間手残りは50万円で、購入価格に対する割合は約14.3%です。実際には退去や設備故障で支出が増えることもありますが、返済がないことは毎月のキャッシュフローを安定させる大きな強みだと感じています。

最大のデメリットは、買うたびに手元の現金が減ることです。

300万円台の物件を2戸買えば600万円以上が必要になり、さらに諸経費や、将来の修繕・空室に備える資金も確保しなければなりません。

また、投資資金の回収には時間がかかります。上のモデルケースでも、年間手残り50万円で350万円を回収するには単純計算で7年です。空室や修繕費を考えれば、さらに長くなるでしょう。

現金だけで買い増していく方法には限界がある。2戸を購入して、私はそう実感しました。

3戸目も300万円台の物件ですが、今回は購入価格相当の資金を金融機関から借り入れました。

重視したのは、借入を増やすことではなく、限られた自己資金を効率よく使い、次の物件取得につなげることです。物件のたびに現金を使い切ってしまうと、良い物件に出会っても買えなくなってしまいます。

もちろん、融資には金利負担があり、毎月の手残りも減ります。購入後の収支が成り立つかどうかは、慎重に見極める必要があります。

実際には、金利や返済期間に加えて、購入諸経費を含めた自己資金の負担も考える必要があります。

同じ条件(購入価格350万円、年間家賃収入60万円)で、現金購入と融資購入を比べてみます。融資条件は、借入額350万円、金利年2.75%、返済期間20年とします。