不動産投資を始めようと考えたとき、中古区分マンションはあまり魅力的な投資対象だと思っていませんでした。
一番の理由は、土地の資産価値です。
建物は築年数が経過するにつれて老朽化していきます。戸建てであれば、建物が古くなっても土地を活用する選択肢がありますが、区分マンションではそうはいきません。
さらに、毎月の管理費や修繕積立金も必要です。
それなら、中古戸建てや一棟アパートの方が良いのではないか。
以前はそんな考えを持っていました。
しかし、実際に不動産を探し始めると、中古区分マンションに対する印象が変わっていきました。
現在は小さな法人で複数の賃貸物件を所有しており、その中には中古区分マンションも含まれています。
実際に購入してみると、想像していた以上に収益性が高く、これまで大きなトラブルもありません。
もちろん、中古区分マンションには特有のリスクがあります。
今回は、実際に購入・運営して感じたメリットとデメリット、物件選びで重視したこと、そして今後の投資方針について紹介したいと思います。
最初は中古区分マンション投資を敬遠していた
私が中古区分マンションを敬遠していた最大の理由は、土地を自由に活用できないことでした。
不動産は建物と土地から構成されています。
建物は時間とともに古くなり、修繕や更新が必要になります。一方、土地は建物のように物理的に老朽化するものではありません。
もちろん、土地の価格も人口減少や周辺環境の変化によって下落する可能性があります。
それでも、土地を単独で所有していれば、建物を解体して更地として売却したり、新たな建物を建築したりする選択肢があります。
中古区分マンションにも敷地の共有持分はありますが、土地を自由に処分できるわけではありません。
建物が古くなっても、自分一人の判断で建て替えることはできず、他の区分所有者との合意形成が必要になります。
築年数が経過したマンションを長期間所有した場合、最終的にはどうなるのだろうか。
そんな不安がありました。
さらに、中古区分マンションには管理費と修繕積立金がかかります。
家賃が入ってきても、毎月一定の金額が差し引かれます。
空室になっても支払いは続くため、投資効率が悪いのではないかと考えていました。
こうした理由から、当初は中古区分マンションを積極的な投資対象として考えていませんでした。
それでも中古区分マンションを購入した理由
立地と購入価格のバランスが良かった
実際に物件を探し始めて気づいたのは、中古区分マンションの中にも魅力的な物件があるということでした。
不動産投資で私が重視しているのは、立地と購入価格のバランスです。
いくら購入価格が安くても、入居者が見つからなければ家賃収入は得られません。
反対に、賃貸需要が期待できる立地であっても、購入価格が高すぎれば十分な収益性を確保できません。
物件を探していると、比較的賃貸需要が期待できるエリアでも、築年数が経過した区分マンションが手頃な価格で売り出されていることがあります。
中古戸建てや一棟アパートでは予算的に難しい場所でも、区分マンションであれば購入できる場合があります。
実際に購入した物件も、立地と価格のバランスに魅力を感じたことが購入のきっかけでした。
また、賃貸需要を考える際には、単純に駅からの距離だけで判断しないようにしています。
周辺にどのような施設があり、どのような人が生活しているのか。
入居者がその場所を選ぶ理由があるかどうかを考えることが重要だと思っています。
建物の管理状況を重視した
立地と同じくらい重視したのが、建物の管理状況です。
中古区分マンションでは、専有部分だけでなく、建物全体の維持管理が資産価値に影響します。
室内の設備であれば、所有者が費用を負担して交換することができます。
しかし、外壁や屋上、エレベーター、給排水設備などの共用部分は、基本的に管理組合が主体となって維持管理します。
そのため、購入前には管理組合の財務状況や修繕履歴を確認しました。
特に重視したのは、次のような点です。
- 修繕積立金がどの程度確保されているか
- 過去に必要な修繕が実施されているか
- 今後、大きな修繕が予定されていないか
- 管理費や修繕積立金に滞納がないか
- 建物や共用部分が適切に管理されているか
修繕積立金が多ければ必ず安心というわけではありません。
将来必要になる修繕費用に対して、現在の積立金が十分かどうかを考える必要があります。
また、築年数が古いからといって、すべてのマンションの管理状況が悪いわけでもありません。
古くても丁寧に管理されているマンションもあれば、比較的新しくても将来の修繕費用に不安があるマンションもあります。
築年数だけで判断するのではなく、建物がこれまでどのように維持管理されてきたのかを確認することが重要だと考えています。
実際に購入して感じた中古区分マンションの収益性
中古区分マンションを購入する前は、管理費や修繕積立金の負担によって、収益性はそれほど高くならないと思っていました。
しかし、実際に購入してみると、その印象は変わりました。
私が取得した物件はいずれも数百万円規模の中古区分マンションです。
購入価格と家賃収入のバランスが良く、表面利回りは10%を超えています。
中には15%を超える物件もあります。
もちろん、表面利回りが高いからといって、必ずしも利益が多く残るわけではありません。
管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険料、室内設備の修繕費用などを考慮する必要があります。
表面利回りだけで判断しない
例えば、購入価格400万円、月額家賃4万円の区分マンションを考えてみます。
年間家賃収入は48万円です。
表面利回りは12%になります。
しかし、毎月の管理費と修繕積立金が1万円であれば、年間12万円の負担です。
さらに、固定資産税や保険料なども発生します。
仮に年間の固定資産税と保険料を合計4万円とすると、次のようになります。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 購入価格 | 400万円 |
| 月額家賃 | 40,000円 |
| 年間家賃収入 | 480,000円 |
| 管理費・修繕積立金 | ▲120,000円 |
| 固定資産税・保険料（仮定） | ▲40,000円 |
| 年間収入から上記経費を控除した額 | 320,000円 |
| 表面利回り | 12.0% |
| 上記経費控除後の利回り | 8.0% |
※この表は計算方法を説明するための架空のモデルケースです。実際の保有物件の収支ではありません。購入諸費用、空室損失、原状回復費、突発的な修繕費、借入返済などは含んでいません。
表面利回り12%の物件でも、管理費などを差し引くと8%になります。
さらに退去時の原状回復費用や設備交換なども考慮すれば、実際の収益性は下がります。
それでも、立地と購入価格のバランスが良く、管理費・修繕積立金が過大でなければ、十分に検討できる収益性だと思います。
実際に購入した物件についても、こうした計算を行ったうえで投資判断をしています。
運営面では今のところ大きなトラブルはない
購入後の運営については、今のところ大きな問題は発生していません。
中古物件なので、今後設備の交換や修繕が必要になることは当然考えられます。
しかし、現時点では想定外の大きな出費もなく、比較的落ち着いて運営できています。
もっとも、まだ運用期間は長くありません。
1年、3年、5年と所有を続ける中で、修繕費用や空室期間が収益性にどのような影響を与えるのかは、今後確認していく必要があります。
現時点の収益性だけを見て、中古区分マンションが必ず儲かると結論づけるつもりはありません。
ただ、少なくとも購入前に抱いていた印象よりは、魅力的な投資対象だと感じています。
中古区分マンション投資の5つのメリット
1. 比較的少額から不動産投資を始められる
中古区分マンションのメリットは、比較的少額から購入できることです。
地域や築年数にもよりますが、数百万円で購入できる物件もあります。
一棟アパートと比べれば、必要な投資資金を抑えやすいことは大きな魅力です。
特に初めて不動産投資をする場合、物件を購入して初めて経験することも多いと思います。
賃貸借契約、管理費の支払い、税金、設備修繕、入居者対応など、実際に運営することで学べることがあります。
最初から大きな金額を投資するのではなく、比較的少額の物件で経験を積めることには意味があると思います。
ただし、少額だからといってリスクが小さいとは限りません。購入前の調査は必要です。
2. 立地の良い物件を購入できる可能性がある
中古区分マンションには、都市部や生活利便性の高いエリアでも比較的低価格で購入できる物件があります。
予算の制約がある場合でも、区分マンションであれば希望する立地の物件を取得できる可能性があります。
私自身、購入価格だけでなく、周辺の賃貸需要を重視しています。
価格が安くても入居者が見つからなければ意味がありません。
安く買えることよりも、借りたいと思ってもらえる場所にあること。
これは中古区分マンションに限らず、不動産投資全般で重要な考え方だと思っています。
3. 共用部分の維持管理を自分だけで抱え込まなくてよい
中古戸建ての場合、屋根や外壁などの修繕について、基本的に所有者が判断して対応する必要があります。
一方、区分マンションでは、共用部分の管理は管理組合が主体となって行います。
管理会社に委託しているマンションであれば、日常的な清掃や設備管理も任せることができます。
本業がある会社員にとって、建物全体の管理を一人で抱え込まなくてよいことはメリットです。
ただし、管理組合に任せられるのは主に共用部分です。
室内の設備修繕や入居者対応は、別途所有者として対応する必要があります。
4. 毎月の固定費を把握しやすい
管理費や修繕積立金は、毎月支払う必要があります。
これはデメリットですが、現在の金額を事前に把握できるという面もあります。
家賃収入から毎月どれだけ差し引かれるのかがわかれば、購入前の収支計算もしやすくなります。
また、管理組合の資料を確認することで、過去の修繕履歴や将来の修繕計画を把握できる場合があります。
もちろん、将来的な修繕積立金の増額や一時金の徴収には注意が必要です。
5. 価格次第では高い収益性を期待できる
実際に購入して最も印象が変わったのは、収益性です。
管理費や修繕積立金の負担を考慮しても、購入価格と家賃のバランスが良い物件であれば、魅力的な利回りを確保できる可能性があります。
中古区分マンションだから儲からない。
反対に、表面利回りが高いから儲かる。
どちらも単純すぎる考え方だと思います。
実際には、個別の物件を丁寧に分析する必要があります。
中古区分マンション投資の5つのデメリット
1. 管理費・修繕積立金が毎月発生する
中古区分マンションで最も注意したいのは、管理費と修繕積立金です。
空室でも支払いは続くため、家賃収入がなくなると持ち出しが発生します。
また、建物の老朽化に伴って修繕積立金が増額される可能性もあります。
購入時には、現在の負担額だけでなく、将来的な値上げも想定しておく必要があります。
2. 建物の修繕を自由に決められない
マンションでは、共用部分の修繕について所有者一人の判断では決められません。
大規模修繕や設備更新などは、管理組合の意思決定によって進められます。
必要な修繕が先送りされる可能性もあれば、想定以上の費用負担が発生する可能性もあります。
だからこそ、購入前に管理組合の運営状況を確認することが重要です。
3. 土地の活用や建て替えの自由度が低い
これは私が中古区分マンションを敬遠していた理由でもあります。
中古戸建てであれば、建物が古くなっても土地としての活用を検討できます。
一方、区分マンションでは、建て替えや敷地の処分に他の所有者との合意形成が必要です。
築年数が古いマンションを長期保有する場合、将来の出口戦略を慎重に考える必要があります。
この点については、実際に購入した現在でもデメリットだと考えています。
4. 空室になると家賃収入がゼロになる
区分マンションを1戸だけ所有している場合、入居者が退去すると家賃収入はなくなります。
一方で、管理費や修繕積立金、固定資産税などの負担は続きます。
賃貸需要のある立地を選ぶことはもちろん、一定期間空室が続いても対応できる資金を確保しておくことが必要です。
また、退去後にどの程度の家賃で再募集できるかも、購入前に確認しておきたいところです。
5. 融資や売却が難しい物件もある
築年数が古い区分マンションは、金融機関によって担保評価が低くなる場合があります。
そのため、希望する金額や期間で融資を受けられないことも考えられます。
また、将来売却するときに、買主が融資を受けられるかどうかも重要です。
表面利回りが高いからといって、簡単に売却できるとは限りません。
購入時には、保有中の家賃収入だけでなく、将来の売却可能性も考えておく必要があります。
中古区分マンションと中古戸建てはどちらが良い？
私は中古区分マンションだけでなく、中古戸建ての賃貸経営も経験しています。
両方を経験して感じているのは、それぞれに異なる強みがあるということです。
| 比較項目 | 中古区分マンション | 中古戸建て |
|---|---|---|
| 初期投資 | 少額の物件を探しやすい | 土地・建物の条件による |
| 土地の活用 | 自由度が低い | 比較的自由度が高い |
| 毎月の固定費 | 管理費・修繕積立金がある | 原則として管理組合への支払いはない |
| 共用部分の管理 | 管理組合が主体 | 建物全体を所有者が管理 |
| 修繕費 | 専有部分と共用部分で負担を分担 | 建物全体の修繕を負担 |
| 出口戦略 | マンション全体の状況に影響される | 土地としての活用も検討できる |
中古区分マンションの魅力は、比較的少額で立地の良い物件を購入できることだと思います。
一方、中古戸建てでは土地を所有できることや、建物の維持管理を自分で判断できることに魅力を感じています。
ただし、中古戸建てでは屋根や外壁、給排水設備などにまとまった修繕費用が発生する可能性があります。
どちらが優れているというよりも、立地や価格、物件の状態によって判断すべきだと考えています。
収益性には満足。それでも今後は戸建てや一棟物件を優先したい
中古区分マンションを実際に購入して、収益性には満足しています。
今のところ大きなトラブルもなく、購入して良かったと感じています。
それでも、今後は中古戸建てや一棟アパートへの投資を優先していく考えです。
これは中古区分マンションが魅力的でなくなったからではありません。
不動産投資を続ける中で、投資の目的や規模が少しずつ変わってきたからです。
最初の段階では、比較的少額の物件を購入し、実際の賃貸経営を経験することを重視していました。
中古区分マンションは、その目的に合った投資対象でした。
今後は、金融機関からの融資も活用しながら、保有する不動産を増やしていきたいと考えています。
そのためには、物件単体の利回りだけでなく、金融機関からの評価や長期的な資産形成も考える必要があります。
中古戸建てには土地を所有できる魅力があり、一棟アパートには複数の部屋をまとめて取得できる魅力があります。
一棟アパートであれば、複数の入居者から家賃収入を得ることができるため、1室が空室になっても建物全体の収入がゼロになるわけではありません。
もちろん、一棟アパートは投資額が大きく、建物全体の修繕費用を負担するリスクもあります。
それでも、長期的に不動産賃貸業を続けていくことを考えると、戸建てや一棟物件への投資経験を積むことにも意味があると思っています。
ただし、今後も立地と価格、管理状況のバランスが良い中古区分マンションが見つかれば、購入を検討するつもりです。
投資対象を最初から限定せず、それぞれの物件の特徴と収益性を見て判断していきたいと思っています。
中古区分マンションを購入する前に確認したい7つのこと
実際に購入した経験から、中古区分マンションを検討する際には次の7つを確認することが重要だと感じています。
- 立地と賃貸需要：周辺にどのような人が住んでおり、将来的にも入居者を確保できそうか。
- 購入価格の妥当性：周辺の売買価格や家賃相場と比較して割高ではないか。
- 管理費・修繕積立金：家賃に対する負担が大きすぎないか。値上げ予定はないか。
- 修繕積立金の残高と長期修繕計画：将来必要になる修繕費に対して十分な資金があるか。
- 管理組合の運営状況：管理費等の滞納状況や過去の修繕履歴に問題はないか。
- 実際の収益性：固定資産税、保険料、空室、修繕費用を考慮しても十分な収入が残るか。
- 将来の売却可能性：買主が見つかりそうか。融資を受けられる物件か。
この中で特に重視しているのは、立地と建物の管理状況です。
購入価格が安く、表面利回りが高い物件でも、管理状況が悪ければ将来的に大きな負担が発生する可能性があります。
また、立地が悪ければ空室が長期化するリスクもあります。
少額で購入できる物件だからこそ、安易に飛びつかず、丁寧に調べることが重要だと思います。
まとめ｜中古区分マンションは立地と管理状況次第で十分魅力的
不動産投資を始める前、私は中古区分マンションを積極的な投資対象として考えていませんでした。
土地を自由に活用できないことや、建物の老朽化、管理費・修繕積立金の負担に不安があったからです。
しかし、実際に物件を探して購入してみると、その印象は変わりました。
立地と価格、建物の管理状況を慎重に確認すれば、中古区分マンションにも魅力的な物件があると感じています。
実際に購入した物件は、現時点では想像していた以上の収益性があり、運営上の大きな問題も発生していません。
もちろん、まだ長期間の運用実績があるわけではなく、今後は空室や修繕などのリスクに直面する可能性もあります。
それでも、今回の経験で学んだことがあります。
不動産投資では、物件の種類だけで良し悪しを決めるべきではないということです。
中古区分マンションには中古区分マンションの魅力があり、中古戸建てには中古戸建ての魅力があります。
大切なのは、立地、購入価格、建物の管理状況、そして自分の投資方針に合っているかどうかです。
今後は中古戸建てや一棟アパートへの投資を優先していく考えですが、条件の良い中古区分マンションがあれば、引き続き検討したいと思っています。
不動産投資に絶対の正解はありません。
だからこそ、一つひとつの物件を丁寧に調べ、自分なりの判断基準を持ち続けたいと思います。
※本記事は筆者自身の不動産賃貸経営の経験に基づいています。収支例は理解を助けるためのモデルケースであり、特定の物件の収益や将来の投資成果を保証するものではありません。
