融資の内諾を得たのに、購入できなかった。
中古区分マンション3戸目の購入で、私はそんな経験をしました。結果的には別の物件で融資を受けて購入できましたが、そこまでの道のりは順調ではありませんでした。
この記事では、設立間もない法人が初めて融資を受けるまでの流れと、物件変更を経て学んだことをまとめます。
なお、最初の2戸を現金で購入し、3戸目から融資を活用した理由については、別の記事で詳しく紹介しています。
関連記事：不動産投資は現金購入と融資どちらがいい？区分マンション3戸の購入経験
最初の2戸は現金購入。3戸目から融資を検討
私は現在、中古区分マンションを3戸保有しています。最初の2戸は現金で購入しました。数百万円クラスの物件なら、返済負担のない家賃収入を確保できるからです。
ただ、現金購入を続ければ、そのたびに自己資金は減っていきます。長く投資を続けるなら、融資で自己資金を効率よく使う必要があると考え、現金購入を進めながら金融機関の開拓も始めました。
設立間もない法人でも融資は受けられるのか
最初の不安は、決算実績のない新設法人でも融資を受けられるのかという点でした。
金融機関は一般に、決算書や事業実績、返済能力を見て判断します。設立直後の法人には、そのどれも十分にありません。
それでも不動産賃貸業の場合、購入する物件の収益性や担保価値が判断材料になります。まずは相談してみて、どんな条件なら検討してもらえるのかを確認することにしました。
相談先は地域の信用金庫
最初の相談先は、地域の信用金庫です。比較的小規模な物件の取得であること、今後も継続的に取引したいことが理由でした。
相談では、保有物件の状況、購入予定物件の収益性、法人の事業内容、自己資金の状況を説明しました。設立から間もない法人でしたが、前向きに検討してもらえ、3戸目に検討していた中古区分マンションについて融資の内諾を得られました。
法人として初めて融資を受けられる見通しが立ち、大きな一歩だと感じました。ところが、ここから想定外の事態になります。
融資の内諾後、売買契約が進まない
当初の物件は300万円台のオーナーチェンジ物件で、立地と収益性を評価して買付も入れていました。融資の内諾も得て、あとは契約を進めるだけのはずでした。
しかし、売買手続きが動きません。原因は売主側の事情で、詳細は控えますが、通常どおり売買を進められない状態でした。仲介会社を通じて確認しても進展はなく、手続きが整うのを待つつもりが、いつ買えるのかも分からない状態が続きました。
融資の内諾と物件の購入は別物
このとき痛感したのは、融資の内諾と実際の購入は別だということです。
融資審査には、資料の準備や金融機関とのやり取りなど、相応の時間と手間がかかります。そこまで進めた案件が止まるのは残念でしたが、売主側の事情は私には解決できません。
買えるかどうか分からない物件に時間をかけ続けるべきか、別の物件を探すべきか。次第にそう考えるようになりました。
物件を変更する決断
しばらく状況を見守りましたが、進展が見込めないため、別の物件を検討することにしました。幸い、気になっていた同じ価格帯（300万円台）の中古区分マンションがありました。立地、賃貸需要、管理状況を確認し、購入を進める方針に切り替えました。
ここで問題になるのが融資です。最初の物件で内諾を得ていても、別の物件で同じ条件の融資が受けられるとは限りません。 金融機関は物件の担保価値や収益性も見て判断しているため、物件が変われば再確認が必要です。
そこで金融機関に事情を説明し、新しい物件で改めて融資を検討してもらいました。
代替物件で再審査、無事に内諾
新しい物件でも必要資料を提出しました。賃料、管理費、修繕積立金などの条件が最初の物件と違うため、収益性をあらためて説明しました。
助かったのは、最初の相談で法人の事業内容や資金状況をすでに伝えられていたことです。もちろんそれで融資が保証されるわけではなく、物件が変われば金融機関も改めて審査します。それでも、相談を途切れさせずに続けられたのは大きなメリットでした。
結果として、新しい物件でも融資の内諾を得られ、購入が再び動き出しました。
融資が実行され、購入できた
代替物件は売買契約へと進み、融資を利用して購入できました。融資条件は次のとおりです。
| 項目 | 融資条件 |
|---|---|
| 購入価格 | 300万円台 |
| 融資額 | 300万円台 |
| 金利 | 年2％台後半 |
| 返済期間 | 20年 |
設立から数か月の法人が、小規模な中古区分マンションで融資を受けられたことは、大きな経験になりました。
もちろん、融資の実行はゴールではありません。これからは家賃収入を確保しながら、毎月の返済を続けていく必要があります。それでも、自己資金だけに頼らず融資を使えるようになり、今後の投資の選択肢が広がりました。
初めての融資で学んだ3つのこと
1. 融資の内諾は購入の確約ではない
今回の原因は金融機関ではなく売主側の事情でした。物件購入には、自分でコントロールできない要素があります。融資の見通しが立っても、安心するのは早いと実感しました。
2. 一つの物件にこだわりすぎない
不動産投資の目的は、特定の物件を買うことではなく、自分の投資方針に合う物件を適切な条件で取得することです。見通しの立たない物件に固執せず、代替物件に切り替えた判断は、結果的に正解だったと思います。
3. 金融機関との関係は続けることが大切
最初の物件が流れた時点で、融資の話も白紙になる可能性がありました。それでも事情を説明して相談を続けたことで、次の物件の融資につながりました。条件面だけでなく、事業内容を理解してもらい、継続的に相談できる関係を築くことが大切だと感じています。
まとめ：物件変更を経て実現した、初めての融資
初めての融資は、想像ほど単純ではありませんでした。最初の物件は融資の内諾まで得たものの、売主側の事情で断念。その後、別の中古区分マンションで改めて融資の審査を受け、購入に至りました。
不動産投資では、収益性や融資条件だけでなく、売買の進行状況や関係者との調整も重要です。そして、予定どおりに進まないときこそ、別の選択肢を探すことで道が開けることがあります。
初めての融資は、最初に選んだ物件では実現しませんでした。それでも、金融機関との相談を続けたことで、別の物件の購入につなげることができました。
投資を始めたばかりですが、返済を着実に続けながら、賃貸経営の実績を積み重ねていきたいと思います。
